Koncem 2005. godine donesen je novi Zakon o investicijskim fondovima koji je trebao uskladiti domaće zakonodavstvo s europskim u domeni otvorenih investicijskih fondova, pripremiti domaću fondovsku industriju za prekogranično pružanje usluga, a pritom je, između ostalog, regulirao i nove oblike fondova. Razlikuju se fondovi koji se nude javnom ponudom i usmjereni su prema širokom krugu ulagatelja, od onih koji se nude privatnom ponudom. Zatvoreni fondovi koji imaju pravnu osobnost mogu se nuditi jedino javnom ponudom, a to su ujedno i jedini fondovi koji predstavljaju pravno dopustivi oblik fondovskog ulaganja u nekretnine. Za razliku, otvoreni fondovi koji nemaju pravnu osobnost mogu se nuditi i privatnom i javnom ponudom, a u slučaju da se nude privatnom ponudom, ulagatelji moraju udovoljavati posebnim kriterijima. To nisu više samo institucionalni ulagatelji, već se taj pojam proširuje konceptom kvalificiranih ulagatelja, koji pojam obuhvaća i fizičke osobe. Diversifikacija fondova i ulagatelja neminovno nameće istraživanje pravnog položaja ulagatelja u pojedinim vrstama fondova, kako bi se utvrdile prednosti i nedostaci pojedinih oblika ulaganja. U ovom radu namjeravaju se istražiti osobitosti investicijskih fondova koji ulažu u nekretnine, odnosno način na koji se oni mogu ustrojiti, koji su objekti njihova ulaganja te eventualna ograničenja njihova portfelja i druge osobitosti prema kojima se razlikuju od drugih investicijskih fondova. Osim propisa sadržanih u ZIF-u analiziraju se i odobreni prospekti pojedinih investicijskih nekretninskih fondova kako bi se in concreto ispitao stupanj zaštite ulagatelja.